Il codice della Crisi d'impresa e dell'insolvenza, il D.Lgs 14/2019, riformando la normativa in merito al fallimento, ha introdotto importanti novità in merito alla forma e al contenuto dei contratti preliminari per gli immobili in costruzione.
A far data dal 16 marzo 2019 chi intenda sottoscrivere un contratto preliminare di acquisto di una casa in costruzione da ditta costruttrice, dove non è stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità, dovrà necessariamente rivolgersi ad un notaio. La norma infatti prevede, con valenza imperativa, che tali atti devono avere la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata a differenza di quanto accadeva prima dove per la validità giuridica dell'atto, era sufficiente che questo fosse redatto con scrittura privata non autenticata.
La normativa ha previsto che il preliminare è valido appunto anche se redatto con la forma della scrittura privata autenticata, la cui sottoscrizione può essere autenticata anche da un notaio austriaco ( che però non esegue il controllo sostanziale del contenuto dell'atto).
Ribadiamo che la norma è imperativa e quindi la sua violazione comporta la nullità del contratto stesso.
Inoltre il Codice della Crisi d'impresa e dell'insolvenza ha introdotto alcune restrizioni su fideiussione e garanzia assicurativa che il costruttore deve rilasciata al futuro acquirente come già statuito dal D.lgs. 122/2005 .
In particolare il consumatore deve sapere che dal 16 marzo viene previsto che:
- La fideiussione può essere rilasciata solo da banche o assicurazioni.
- La fideiussione dev’essere conforme al modello predisposto dal Ministro della Giustizia.
- Oltre alla fideiussione, il costruttore deve consegnare, al momento del rogito, a pena di nullità, anche una polizza assicurativa decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
- Il modello di polizza è predisposto dal Ministro dello Sviluppo economico.
- La fideiussione può essere escussa sia nei casi di crisi del costruttore/venditore che nel nuovo caso di mancata consegna della polizza assicurativa per la garanzia decennale, al momento del rogito, e il consumatore intenda recedere dal contratto.
- Nei contratti devono essere menzionati gli estremi della fideiussione e della polizza assicurativa.
La norma prevede inoltre che l'acquirente possa escutere la fideiussione qualora il costruttore entri in una situazione di crisi e nel caso in cui il notaio stesso comunichi che al momento della stipula del contratto definitivo, non sia stata prodotta la polizza assicurativa.
Il CTCU rimane a disposizione per consulenza e assistenza personale in materia di compravendita di immobili avente ad oggetto la verifica della bozza di contratto predisposto dalle ditte costruttrici o dai professionisti da loro incaricati (referente Dr. Daniela Magi, tel 0471-975597).
